Kiedy spadki cen mieszkań?

Tak jak programista jest od czasu do czasu proszony przez swoich znajomych o reinstalację Windowsa, a budowlaniec położy czasem po koleżeńsku płytki w łazience, tak ja raz na jakiś czas odpowiadam na pytanie:  “a ceny mieszkań to będą rosły?”.

Spróbuję więc zgłębić dla Was ten temat i dostarczyć więcej informacji. Przede wszystkim takich, których nie znajdziecie w serwisach powielających informacje prasowe deweloperów, dla których naturalnie najlepszym momentem na zakup mieszkania jest, było i zawsze będzie “teraz”. 

Na wstępie dobrze byłoby zaznaczyć, że nie zarabiam na nieruchomościach, nie mam dziesięciu kawalerek na wynajem i generalnie sytuacja mojej rodziny nie jest zależna od tego, czy mieszkania tanieją czy drożeją. Mając to z tyłu głowy, zaczynamy. 

Jest bańka czy jej nie ma?

Ok, na początek podstawowe fakty. Zwięźle, bo statystyk można wyprodukować do bólu. Po pierwsze – transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Od 2006 r. (NBP nie pokazuje wcześniejszych danych) mieliśmy na rynku kilka etapów:

  • Gwałtowne wzrosty (nawet o kilka tys. PLN rok do roku) cen nieruchomości przed poprzednim kryzysem (do 2007 r.).
  • Zjazd cen mieszkań (od 2008 do 2012 r.). Średnia cena na rynku pierwotnym w 7 największych miastach spada w tym czasie o prawie 22%.
  • Cenowa stagnacja (od 2013 do 2016 r.) – małe, kilkudziesięcio złotowe wahania kwartalne względem średniej ceny metra na poziomie 5 700 PLN w obrębie grupy miast na wykresie. 
  • Wzrosty cen mieszkań (od 2017 r. do teraz) – od początku 2017 r. do trzeciego kwartału 2020 r. przeciętna cena metra wzrosła o 39%.

 

wykres

Źródło: NBP 

Ostatnio ceny idą w górę coraz szybciej, natomiast na wykresach widać, że intuicyjne przekonanie o tym, że “mieszkania tylko rosną” jest zupełnie nieprawdziwe. Ba! W przedziale lat 2008-2019, średnie ceny spadały w sześciu latach i w sześciu rosły. 

Źródło: NBP, GUS. Brak jeszcze danych za IVQ 2020, stąd brak roku 2020. 

 

Co ważne – sytuacji istotnie nie zmieniła też pandemia, która chociaż tymczasowo wpłynęła na zmniejszenie ilości transakcji na rynku (wg raportu AMRON-SARFiN, w 2Q 2020 r. zawarto o 20% mniej umów sprzedaży niż w 1Q 2020 r.) i wstrzymała na kwartał wzrost cen na rynku pierwotnym, to nie spowodowała zmiany trendu. Na pierwszym wykresie widać, że ceny na rynku pierwotnym, owszem, spadły w 2Q 2020 r., natomiast w 3Q już odbiły i kontynuują wzrosty. Rynek uznał, że covid to tylko epizod i żadne katastroficzne scenariusze nie będą się realizować. Szybki powrót do poprzednich wzrostów dobrze pokazuje też jak wygląda szerszy sentyment na rynku, który nic sobie nie robił z panującej w gospodarce recesji. 

Jeżeli w takim razie mimo szoku popytowego (jakim jest covid) rynek rośnie, to czy to nie świadczy o tym że mamy bańkę? Krótko mówiąc – szanowny panie bloger, kiedy to wszystko potanieje w cholerę, żeby móc kupić mieszkanie w normalnych cenach? 

Spróbujmy sprawdzić dane: 

 

Stopy procentowe

Na oprocentowanie kredytów hipotecznych denominowanych w PLN oczywiście składa się marża banku + tzw. WIBOR3M. WIBOR3M jest wysokością oprocentowania (3-miesięcznych) pożyczek na rynku międzybankowym. Wysokość WIBOR-u3M zależy bezpośrednio od tzw. stopy referencyjnej, czyli podstawowej stopy procentowej ustalanej przez Narodowy Bank Polski i jest od niego nieznacznie wyższa, np. w chwili obecnej stopa referencyjna wynosi 0,10%, a WIBOR3M 0,21%. 

Stopa referencyjna jest, była i będzie najważniejszym czynnikiem determinującym zmienność cen nieruchomości, jako że jej wysokość bezpośrednio przekłada się na wysokość raty kredytu hipotecznego. Jednocześnie, reakcja rynku na podwyżki stóp jest opóźniona o kilka kwartałów. Np. w 2007 r. pierwsza podwyżka stóp była w kwietniu (patrz wykres poniżej – początek 2Q), a spadek średniej ceny metra w największych miastach miał miejsce dopiero po trzech kolejnych podwyżkach, w 1Q 2008 r. 

Działa to też w drugą stronę –  wzrosty cen do roku 2007 były poprzedzone zmniejszaniem stopy referencyjnej, łącznie aż o 6 pkt. proc. w jedynie 4 lata, pomiędzy 2002 a 2006 r. Swoją drogą – zbyt niski koszt kredytu był jedną z głównych przyczyn baniek nieruchomościowych w kryzysie sprzed ponad dekady, ale to temat na inną okazję.  

 

Źródło: NBP

 

Kiedy zatem można spodziewać się wzrostu stóp procentowych? Pewnym przybliżeniem może być tzw. krzywa dochodowości, która (w uproszczeniu) odzwierciedla oczekiwania inwestorów co do przyszłych poziomów stóp procentowych. Jej obecny kształt wskazuje, że na początku roku 2022 WIBOR3M powinien być wyższy o 0,48 pkt proc. Należy jednak dodać, że to jedynie przybliżenie, które ulega zmianom wraz z poziomem bieżących nastrojów inwestorów.   

Z drugiej strony, jeszcze w 2019 r. Adam Glapiński, prezes NBP stwierdził, że nie spodziewa się zmiany stóp procentowych przed końcem jego kadencji (którą kończy w czerwcu 2022 r.). Biorąc pod uwagę to, że w międzyczasie gospodarka weszła w techniczną recesję (PKB spadał w 2Q i 3Q 2020 r.), a w przestrzenii publicznej rozpoczęła się dyskusja nad dalszą obniżką stóp (do zera), należy uznać te zapowiedzi za wiarygodne. Należy dodać, że Glapiński najpewniej zostanie na stanowisku na drugą 6-letnią kadencję, kontynuując łagodną politykę monetarną.

Osobiście skłaniałbym się ku pierwszym podwyżkom stopy referencyjnej w okolicy 3Q 2022 r. Uwzględniając wyżej opisane przesunięcie, pierwsze obniżki cen mieszkań (ceteris paribus, czyli przy pozostałych warunkach niezmienionych) miałyby miejsce w okolicy 2Q 2023 r. 


Przystępność cen mieszkań w relacji do wynagrodzeń 

 

Przybliżeniem skłonności społeczeństwa akceptowania cen mieszkań jest ilość m2, którą można nabyć za średnie wynagrodzenie. Zgodnie z wykresem poniżej wartością przy której ceny okazały się zbyt wysokie do dalszych wzrostów został osiągnięty wtedy, kiedy za przeciętną wypłatę można było kupić jedynie 0,5 metra kwadratowego mieszkania. Obecnie można nabyć 0,8 m2, przy czym jako że wynagrodzenia rosną wolniej niż ceny nieruchomości to należy spodziewać się, że w najbliższych latach przeciętna wypłata starczy na coraz mniejszą część metra. Prosta ekstrapolacja trendu poniżej wskazuje, że wartości szczytowe z 2007 r. możemy osiągnąć w okolicy lat 2023 – 2024. Potwierdza to wniosek płynący z analizy poziomu stopy procentowej.

Oczywiście powrót do poziomu z 2007 r. nie gwarantuje załamania cen, tym bardziej że stopy procentowe są niższe niż przy poprzedniej korekcie. To znaczy, że większą część miesięcznej raty mogłaby stanowić część kapitałowa, a tym samym – wyższe ceny mogłyby być teraz bardziej akceptowalne dla części kupujących. 

 

Źródło: NBP; Przeciętna cena transakcyjna na danym rynku do przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. 

 

Ok, mieszkania nie są tak drogie w relacji do wynagrodzeń jak były 13 lat temu, ale może nasz rynek jest po prostu relatywnie droższy niż w reszcie Europy i stąd powszechne wrażenie o tym, że ceny lokali są już za wysokie? 

Danych na ten temat dostarcza European Mortgage Federation i wskaźnik dostępności cenowej domów. Zgodnie z wykresem poniżej, relacja cen polskich nieruchomości do dochodów gospodarstw domowych w 2019 r. mieściła się zarówno w okolicach obecnej unijnej średniej, jak i długookresowej średniej dla Polski (liczonej dla lat 2000-2019). 

Jednocześnie przyrost cen w 2019 r. był czwarty najwyższy w UE. Wiemy też, że ceny w roku 2020 jeszcze bardziej przyspieszyły. Wniosek jest jeden – chociaż jeszcze w 2019 r. ceny rodzimych nieruchomości nie odbiegały od unijnych średnich, to tempo przyrostu cen powoduje, że jesteśmy na drodze do napompowania bańki w kilkuletniej perspektywie. O potencjalnych bańkach na rynku nieruchomości możemy za to mówić w przypadku Węgier, Austrii czy Portugalii, gdzie ceny znajdują się grubo powyżej długoterminowych średnich. 

Źródło: European Mortgage Federation, Hypostat 2020. 

 

Rynek budowlany 

A jaki procent wszystkich lokali dopiero się buduje? Jak bardzo rozgrzany jest rynek po stronie deweloperów? Wydane w 2019 r. pozwolenia na budowę mieszkań stanowiły mniej niż 1% ogółu zasobów mieszkaniowych. To oznacza, że pod tym względem również znajdowaliśmy się bardzo blisko unijnej średniej. Gdyby taki stan rzeczy się utrzymał to byłaby to dobra informacja dla stabilności sektora. Dlaczego?

  1. Jeżeli przyrost liczby mieszkań jest wysoki, a ceny wciąż dynamicznie rosną, to znaczy że rynek najprawdopodobniej jest już rozgrzany. Jeżeli dodatkowo ceny znajdują się istotnie powyżej długoterminowej średniej relacji do wynagrodzeń to według mnie śmiało możemy mówić o bańce. Spójrzcie np. na Austrię, która jest wysoko na obu zestawieniach. 
  2. Jeżeli przyrost ilości mieszkań jest niski, a ceny rosną, to znaczy że rynek się spłyca. Słowem – większe wahania cen są możliwe przy mniejszej liczbie transakcji, rynek staje się bardziej zmienny. Przykładem może być tutaj Portugalia – wysoko pod względem przyrostów cen, za to niewielkie przyrosty ilości mieszkań. 

 

Źródło: European Mortgage Federation, Hypostat 2020

 

Jaki z tego wniosek dla nas? W 2019 r. korekta cen jeszcze nie dobijała się do drzwi, ponieważ podaż nie rozjeżdżała się drastycznie z popytem. Jednocześnie sytuacja dynamicznie się zmienia – w 2020 r. oddano do użytkowania 221 tys. lokali, co oznacza, że przyrost liczby mieszkań w stosunku do zasobów wyniósł blisko 1,5%. To stawia Polskę w europejskiej czołówce i powinno być dla nas sygnałem ostrzegawczym. 


Obecne zasoby mieszkaniowe

Punktem wyjściowym do większości analiz dot. pożądanej ilości mieszkań na rynku jest tzw. luka mieszkaniowa, czyli różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych, a zasobem lokalowym w kraju. Problem polega na tym, że w Polsce to pojęcie bardziej statystyczne, niż realnie opisujące sytuację mieszkaniową. Już tłumaczę! Wg danych GUS, na koniec 2019 r.:

  • Mieszkań było w Polsce 14,8 mln.
  • Gospodarstw domowych było 14,7 mln. 

Czy to znaczy, że mamy u nas nadwyżkę? Jeszcze nie. W zestawieniu nie są brani pod uwagę imigranci, których na koniec kwietnia 2020 r. było w Polsce 1,99 mln. Nawet gdyby mieli przeciętnie mieszkać we 4 w jednym mieszkaniu (średnia w kraju wynosi ok. 2,5 osoby na lokal), to oznaczałoby że nie mielibyśmy nadwyżki 0,1 mln, a deficyt ok. 0,4 mln mieszkań. Ok, ale oddaje się u nas rocznie już ponad 220 tys. lokali, czy to nie znaczy, że za niecałe 2 lata dziura zostanie finalnie zasypana?  

Gdybyśmy nie zmieniali miejsca zamieszkania i zadowolili się obecną sytuacją lokalową to można byłoby takie stwierdzenie zaryzykować. Tymczasem część z nas zmienia mieszkania (bo np. ze względu na nowe dziecko przydałby się jeden pokój więcej), część po prostu chce się usamodzielnić, stworzyć nowe rodziny. W tym drugim przypadku mieści się aż 43,9% Polaków w wieku 25-34 lat – tj. ponad 2,4 mln ludzi, którzy w dalszym ciągu mieszkają z rodzicami (średnia dla UE 28,2%). Nie trzeba być szczególnie przenikliwym żeby wiedzieć, że przyczyną takiego stanu rzeczy jest nieprzystawanie poziomu wynagrodzeń do cen nieruchomości. W efekcie, w Polsce występuje problem ze zbyt dużą liczbą lokatorów na mieszkanie. Zgodnie z wykresem poniżej, ok. 40% populacji Polski żyje w przeludnionych mieszkaniach. Stawia to nas w ogonie Unii, dla której średnia wynosi niecałe 17%. 

 

Źródło: European Mortgage Federation za Eurostat (2019). Stopa przeludnienia rozumiana jest jako % populacji żyjącej w gospodarstwach domowych, które nie mają do dyspozycji przynajmniej: jednego pokoju na gospodarstwo domowe, jednego pokoju na parę, jednego pokoju na każdą osobę powyżej 18 roku życia, jednego pokoju na dwie osoby tej samej płci w wieku 12-17 lat,  jednego pokoju dla każdej osoby w wieku 12-17 lat, jednego pokoju dla każdej dwójki dzieci w wieku poniżej 12 lat.

Mało optymistycznego obrazu dopełniają poniższe statystyki z 2019 r.: 

  1. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wyniosła u nas 27,4 m2. W Unii Europejskiej to przeciętnie 42,6 m2.
  2. Na 1000 mieszkańców przypadało u nas 386 lokali. We Francji – 531. W Niemczech – 511. W Hiszpanii – 548.
  3. Średnia wielkość mieszkania w Polsce wyniosła blisko 75 m2. W UE to 96 m2

Ok, Janek żył z rodzicami 34 lata, po czym dociułał na wkład własny (tudzież zdecydował się na wynajem) i się wyprowadził. Ale na miejsce Janka, w jakiejś innej rodzinie dorasta Filip, który też się trochę zasiedzi w domu rodziców.  

Taka rotacja to z jednej jednej strony źródło ogromnego potencjalnego popytu na mieszkania (bo takich Janków jest ogrom), a z drugiej strony – problem strukturalny, którego rozwiązanie zajmie lata, jeśli nie dekady (bo po Filipie będzie Damian). Problem rozwiąże albo polityka mieszkaniowa, która stopniowo obniży bariery wejścia na rynek, albo demografia (Janek nie będzie musiał się wtedy wyprowadzać, bo rodzice odejdą z tego świata). Tak czy inaczej, do zapewnienia zasobów mieszkaniowych pozwalających na rozładowanie opisanego problemu jeszcze daleka droga. Tym samym popyt przez nich generowany nie skończy się w perspektywie kilku następnych lat, po “statystycznym” zasypaniu luki mieszkaniowej

 

Demografia

A co z wspomnianą wyżej demografią w dłuższym okresie?  Wiemy, że ilość ludności zacznie się istotnie zmniejszać w okolicach lat 2035-2040, kiedy pokolenie powojennego wyżu będzie dożywać swoich lat. 

 

 Źródło: GUS 

Niestety, podanie jakiegokolwiek wiarygodnego szacunku na temat przyszłego wpływu demografii na ceny jest jeszcze niemożliwe, zwłaszcza że (jak pokazałem wyżej) ilość gospodarstw nie ma bezpośredniego przełożenia na popyt na lokale. Zgodzimy się chyba jednak, że czekanie z zakupem mieszkania na ewentualne spadki cen w okolicy roku 2040 jest dość karkołomnym założeniem. 

 

Brać czy nie brać?

 

Podsumowując powyższe – dane wskazują, że obecne ceny nieruchomości mają jeszcze potencjał do wzrostów. Jednocześnie dynamika wzrostów jest już wysoka i niechybnie na horyzoncie zaczyna się jawić perspektywa korekty cen.

Czy w takiej sytuacji sam brałbym teraz kredyt hipoteczny? Jeżeli traktuję przyszłą nieruchomość jako miejsce do życia mojej rodziny (a nie potencjalny biznes), to jeszcze tak. Natomiast z każdym następnym kwartałem zmniejsza się przecież przestrzeń na kolejne wzrosty cen mieszkań. Jeżeli miałbym kupować mieszkanie za rok, to już powinienem się liczyć z tym, że dalsze wzrosty nie potrwają długo i przez kilka następnych lat mogę być na minusie. Jeżeli natomiast chciałbym kupić nieruchomość w 2023 czy 2024 r., to pewnie lepiej byłoby gdybym przeczekał przynajmniej pierwsze spadki cen.

Moim zdaniem korekta najprawdopodobniej pojawi się w perspektywie od 2,5 do 3 lat. Biorąc pod uwagę obecną wysokość stóp procentowych oraz pozostałe opisane wyżej wskaźniki szacuję, że do tego czasu wzrost wartości m2 powinien co najmniej utrzymać wzrost w granicach 6-8% rocznie. Zaznaczam, że ten przedział może być jeszcze niedoszacowany ze względu na zeszłoroczne obniżki stopy procentowej, a w konsekwencji – zwiększenia skali kapitału z mniej opłacalnych obecnie produktów tj. lokat czy obligacji skarbowych, na rynek nieruchomości (niestety, za wcześnie jeszcze na dokładne dane w tym zakresie). 

Z kolei późniejsza kilkuletnia obniżka cen nie powinna kumulatywnie przekroczyć kilkunastu procent. Zwróćmy uwagę, że przy okazji poprzedniego kryzysu nieruchomości potaniały o blisko 22% a bańka pękła po kilkuletniej, znaczącej korekcie stóp procentowych. Do tego same warunki kredytowania były łatwiejsze do spełniania, np. mieliśmy luźniejsze wymogi dotyczące wkładu własnego i kredyty walutowe, które umożliwiały kupno mieszkania szerszej grupie ludzi. Dlatego też jestem przekonany, że zejście z ówczesnego popytu (a więc też cen) na poziomy po-bańkowe było bardziej strome niż będzie to, które jest przed nami. 

Podsumowując powyższe bardziej obrazowo: jeżeli Twoje upatrzone mieszkanie kosztuje teraz 8 000 za m2, to po 2,5 roku 7%-owych wzrostów będzie warte 9 456 PLN za m2. Zakładając, że potem miałaby nastąpić 3-letnia, łącznie 15%-owa korekta, to Twój metr po 5,5 roku będzie kosztował 8 038 PLN, czyli niewiele więcej niż obecnie.

Czy ma to dla Ciebie istotne znaczenie jako osoby, która będzie w nim mieszkać przez dużą część swojego życia? Szerze mówiąc – nie ma. Od kilku lat będziesz już wtedy spłacał kredyt, co znaczy, że też szybciej skończysz go spłacać. A jako, że w długim terminie ceny nieruchomości rosną szybciej niż inflacja, to powinieneś z grubą nawiązką odrobić przyszłe spadki zanim w końcu sprzedasz to mieszkanie za lat 20-30-40.

Czy jako inwestor będziesz zadowolony ze stopy zwrotu w perspektywie 5-7 lat? No nie będziesz, bo co to za zwrot – kilkadziesiąt złotych z metra. Jednocześnie rynek najmu w tej perspektywie wciąż może nie rozpieszczać – nie wiemy kiedy nastąpi powrót (i do jakiego stopnia) do starych nawyków społecznych, z pracownikami w biurach i studentach na wykładach. Czyli mieszkanie jako inwestycja to już raczej niekoniecznie dobry pomysł? Uważam, że obecnie może to mieć sens w jedynie dwóch przypadkach:

  1. Jeżeli kupujesz tą nieruchomość jako “dodatkową emeryturę” i jesteś ok z tym, że przez najbliższe kilka lat rentowność najmu może być poniżej średniej, a sama wartość nieruchomości w perspektywie 5-7 lat też nie zmieni się znacząco względem obecnych poziomów. 
  2. Jeżeli jesteś krótkoterminowym flipperem, który chce wykorzystać obecną falę wzrostową cen nieruchomości i planuje wymiksować się z interesu przy pierwszych podwyżkach stóp procentowych. Uwaga, to ryzykowny scenariusz dla zaawansowanych zawodników!

Niezależnie od tego jakie motywy kierują Tobą przy kupnie, weź proszę pod uwagę, że obecne stopy procentowe są najniższe w historii. Należy liczyć się z ich powrotem minimum do poziomów sprzed pandemii (1.5 pkt proc. przed vs 0.1 pkt. proc. obecnie) w 3-4 lata, a w dalszej perspektywie warto brać pod uwagę ich kolejne wzrosty. 

Jak zmieniłaby się wielkość raty miesięcznej dla przeciętnego kredytu o wielkości 300 tys. PLN na 30 lat?

  • Dla stopy referencyjnej na poziomie 0.1% rata wyniesie 1 162 PLN
  • Dla 1% – 1 305 PLN (+143 PLN od obecnego poziomu)
  • Dla 1.5% –  1 389 PLN (+227 PLN)
  • Dla 2.5% –  1 565 PLN (+403 PLN)
  • Dla 3.5% –  1 751 PLN (+589 PLN)
  • Dla 4.5% –  1 946 PLN (+784 PLN)

Na potrzeby kalkulacji przyjąłem, że obowiązuje marża banku w wysokości 2.14% (średnia na wrzesień 2020 r. dla kredytów z 20%-ym wkładem wg NBP) i że WIBOR 3M będzie o 0.11 pkt. proc. wyższy niż stopa referencyjna (jak obecnie).

W przeciwieństwie do części blogerów nie wieszczę złotówce upadku w dającej się przewidzieć perspektywie, dlatego też nie zakładam, że realny jest powrót do stopy referencyjnej w okolicach 10-15%. Polska jest coraz częściej uznawana za gospodarkę rozwiniętą, a gospodarki rozwinięte co do zasady cechują się niższym poziomem i zmiennością stóp procentowych. Nic nie wskazuje na to, żeby powyższe miało się zmienić. 

Nie zmienia to faktu, że rata wciąż może Wam istotnie wzrosnąć – jak widać powyżej, różnica pomiędzy stopą referencyjną na poziomie 0.1 i 4.5 pkt. proc. to płatność wyższa aż o ponad 67%! Wyższe stopy, nawet jeżeli nie powinny się utrzymać długo, to będą istotnym czynnikiem ryzyka dla naszego codziennego portfela. Jeżeli szykujecie się do kupna mieszkania to miejcie to proszę na uwadze i próbujcie gromadzić bufor oszczędności, który pozwoli Wam spać spokojniej przy kolejnych podwyżkach.  

 

StockWise

 

P.S. StockWise się rozrasta, dodajemy nowe funkcjonalności. Dzisiaj wrzucamy możliwość zapisu do newslettera, którym chcę Was powiadamiać o nowych wpisach na blogu. Zero spamu, 100% treści. Zachęcam do skorzystania z formularza zapisu na stronie głównej 🙂 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

image/svg+xml Openclipart aiga mail 2006-12-26T00:00:00 https://openclipart.org/detail/24947/-by--24947 Anonymous